近期，小楼在微信后台收到一位粉丝的留言，他手头资金相对有限，首付不够购买住宅项目，但又对公寓项目不感兴趣，“现在市场上销售的70年产权住宅型公寓是否适合购买？”为了解答粉丝的疑惑，今天我们就来深入探讨一下住宅型公寓、住宅以及商业公寓三者之间的差异。
住宅型公寓、住宅与商业公寓的对比
这三种房产类型的主要区别体现在哪些方面呢？
让我们直接通过图表来了解
三者之间最核心的差别在于产权年限
通常情况下，住宅和住宅型公寓的产权年限都是70年，
而商业公寓的产权年限则为40年。
由于产权年限的不同，
商业公寓的流动性普遍低于住宅项目。
这也导致了商业公寓的价格难以与同项目的住宅价格相媲美。
住宅型公寓与商业型公寓在土地性质上存在本质区别
住宅公寓的土地性质通常为住宅或成套住宅用地，
其主要用途是居住。
而商业公寓的土地性质多为商业或综合用地，
这种土地性质本身就暗示了商业公寓的居住属性并不纯粹。
目前郑州市面上许多已经交付的公寓项目，
租给了初创企业、流动性较强的人群等，
居住环境相对嘈杂，
而且物业服务水平也难以令人满意。
住宅型公寓与普通住宅在产权年限上并无二致，
都是70年，
但商业公寓的产权年限通常只有40年。
不过，目前市场上还没有住宅或公寓产权到期后如何续费的实际案例，
届时需要根据郑州的续费政策来具体确定。
此外，
落户和子女教育问题是许多新郑州人最为关心的问题。
在陌生的城市奋斗多年后，
每个人都希望能够拥有一套自己的房子，
但在购房时一定要警惕销售陷阱，
例如一些中介在宣传时声称公寓可以落户，这些都是不可信的。
郑州目前的政策规定，商业公寓仍然不能落户，
业主的子女也无法通过该房产入学。
相比之下，
住宅型公寓在这方面具有优势，
不仅可以实现落户，
未来子女也可以根据教育政策划片入学。
此外，
生活成本也是一个需要考虑的因素，
一般住宅和住宅公寓都采用民用水电，
生活成本相对较低。
而商业公寓则采用商用水电，
并且一些商业公寓还不允许通天然气，
这会导致在餐饮方面的开销更大。
最重要的一点是，
商业公寓在交易时需要缴纳的税费远高于住宅公寓，
这也是商业公寓流动性较差的重要原因。
小楼的一位亲戚，
多年前在郑州好莱坞国际公寓购买了一套房产，
最近由于急需用钱想要出售，
却遇到了交易困难。
该公寓项目虽然位于农业路中州大道的黄金地段，
但目前价格仅为每平方米10000多元，
而且难以出售。
住宅型公寓的优缺点
说白了，
住宅型公寓与普通住宅并无太大区别，
只是面积较小。
而且住宅型公寓通常存在以下几个共性缺点。
面积小，户型设计不合理
由于住宅公寓面积较小，
在户型设计方面存在一定的局限性，
大开间、“手枪”户型的情况时有出现，
但基本上也能够满足正常的生活需求。
容积率高，公摊面积大
一般住宅公寓的容积率都较高，
相应地，居住人口也会增多，
楼间距较窄，
而且许多面积都被公摊掉了，
实际室内面积会“缩水”不少，
郑州目前市面上一些已交付的安置房中就有类似的住宅公寓。
居住环境嘈杂
容积率高带来的另一个问题就是居住环境，
住宅公寓的居住环境通常比较嘈杂，
3梯12户、4梯20户的情况也十分常见。
以32层4梯20户的住宅公寓为例，
一栋楼就有640户住户，
一栋楼里居住人口轻松超过1000人，
其拥挤程度可想而知。
占用购房名额
这也是住宅公寓最大的弊端。
以目前郑州的限购限贷政策来看，
如果购买了住宅公寓（小面积住宅），
将会占用自己的购房名额。
如果后续想要再次购房，
由于已经有过房贷记录，
将会按照二套来计算，
首付比例需要在60%以上，
换房难度也会相应增加。
当然，住宅公寓有一个显著的优点。
价格相对便宜
由于与住宅性质相同，
但面积相对较小，
对于一些确实难以凑齐首付的刚需新郑州人来说，
也是一个较大的福音。
住宅型公寓是否值得购买？
那么，
住宅型公寓是否值得购买呢？
小楼认为，
不论是一般住宅、住宅型公寓还是商业公寓，
都存在其独特的价值。
住宅型公寓，
由于其与住宅性质相同，
拥有70年产权且可以落户，
对于资金有限的购房者来说，
仍然是一个不错的选择。
目前市场上拥有70年产权的公寓项目并不多见，
据不完全统计，主要包括以下项目：
鑫苑国际新城 ， 56 m² ，16000 元/平方米；中业星荟 ， 49m² ，15000 元/平方米；瀚海思念城 ，45 m²，17800 元/平方米；万创都市公馆 ，35-58 m²，价格待定；城果 ，50 m²，16500 元/平方米
（以上价格仅供参考，不作为购买建议）
在郑州，
除航空港区外，
大多数工作地点都位于三环以内，
对于首套自住型购房者来说，
三环内的一般住宅价格可能难以承受，
考虑购买一个住宅公寓也是一个不错的选择。
从价格角度来看
一般住宅＞住宅公寓＞商业公寓
这同样符合我们选择人生首套房的逻辑，
众所周知，第一套房子最好购买住宅，
如果条件允许，最好是三居室。
但目前郑州许多年轻人购买首套房主要依赖父母提供首付，
如果资金不足，
购买一个过渡房也是可以接受的。
最后，对于计划购买住宅型公寓或商业公寓的朋友来说，
小楼提供以下建议，
在购买前一定要核实该项目的预售许可证号，
避免遇到“商改住”的项目，
以免后期维权时耗费大量精力。
核实预售许可证号的流程非常简单。
通常在广告宣传页上都会标注该项目的预售许可证号，
只需将其输入到房管局官网的“预售后公示”栏目中，
就可以查询到该房屋的性质，
也能省去不少麻烦。