小区物业维修范围全知道，让你不再为维修烦恼
大家好我是你们的老朋友，今天咱们来聊聊一个让无数小区业主头疼的话题——小区物业维修范围全知道，让你不再为维修烦恼说实话，搬进新小区的时候，大家都以为物业会像传说中那样无所不能，可现实呢每次家里水管爆了、屋顶漏水了，或者电梯坏了，打电话过去，对方要么说“不归我们管”，要么就是“得等报修单积够了才处理”这种情况你经历过吗别急，今天我就以一个过来人的身份，结合多年的观察和实践，给大家详细梳理一下物业到底该管啥、不该管啥，看完这篇，以后再遇到维修问题，你就能心里有底，不再手忙脚乱了
一、物业维修范围的基本概念与法律依据
咱们先从最根本的问题聊起：物业到底有哪些维修责任这可不是凭物业一句话说了算的，有明确的法律依据根据《物业管理条例》和《物业服务合同》的相关规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行维修、养护、管理义务，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序
但具体到哪些属于物业维修范围，哪些不属于，这就需要咱们业主和物业都心中有数了物业的维修责任主要集中在公共区域和共用设施设备上比如楼道灯、电梯、消防设施、供水供电管线（指从市政接口到单元户门的部分）、小区道路、绿化等
我邻居老张就曾遇到过一件糟心事他家住在顶楼，有一次半夜突发漏水，把下面几家都淹了他赶紧打电话给物业，结果物业回复说“这属于业主自用部分，不归我们管”老张当时就炸毛了：“我们都是用这电梯、这楼道的，水从楼上漏下来，影响公共环境，怎么就不管了”后过物业公司和业主会的协调，才勉强同意派人来查看这件事也提醒我们，物业的维修责任不是绝对的，而是有边界的
法律上对于物业维修责任的界定，主要看设施设备是属于“公共”还是“私有”比如《最高法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第就规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行维修、养护、管理义务，但物业服务合同没有约定或者约定不明确的，根据法律、法规的规定履行”这就意味着，如果物业服务合同中明确规定了某些设施设备的维修责任，那就要按合同来；如果合同没约定，那就得看法律规定
举个例子，我所在的小区，物业服务合同中明确规定了电梯的日常维护和每月检查由物业负责，但电梯大修和更换则需要由业主来决定有一次电梯突然故障，业主们以为是物业没修好，结果一查，原来是电梯达到报废年限需要更换，这钱就得业主们自己出虽然有点让人不爽，但这也是符合规定的
二、常见公共区域维修范围详解
咱们小区里，哪些地方属于公共区域呢简单来说，楼道、大堂、电梯间、楼梯间、消防通道、小区道路、绿化带、公共照明、监控系统、供水供电的共用管线等等，这些都属于公共区域，相应的维修责任自然也落在物业身上
1. 楼道与电梯系统的维修责任
楼道是咱们每天都要走的，如果灯不亮、墙皮剥落、水管漏水，那影响可就大了我住的地方就有过一次惨痛经历：去年冬天，楼道主灯突然坏了，黑漆漆的，晚上回家差点摔跤物业说是“灯具老化，列入维修计划”，结果等了一个月还没修后来我直接投诉到街道办，这才两天就给换上了这件事让我明白，公共区域的维修，物业不能拖延
至于电梯，更是大家关注的焦点根据《住宅电梯安全管理条例》，物业服务企业应当对电梯进行日常维护保养，并定期进行检验检测我朋友小王就曾遇到过电梯困人事件那天他带着孩子回家，电梯突然停了，门打不开，孩子吓得哭闹物业人员赶到后，先是检查了电路，说可能是“电压不稳”，建议等会儿再试小王当时就火了：“孩子都吓哭了，怎么还让等赶紧联系专业维修人员”最后还是物业经理出面，叫来了电梯维保公司，才两个多小时就解决了问题这件事也说明，电梯这类特种设备，物业必须第一时间响应，并采取专业措施
2. 消防设施的维修与保养
消防设施可是关系到大家生命财产安全的大事，像灭火器、消防栓、烟感报警器等，必须定期检查和维护我小区的物业每个月都会在公告栏贴通知，说“本周将检查消防设施”，每次看到都会放心不少但有一次，我特意去楼道查看，发现其中一个灭火器过期了，而且旁边根本没备备用的我赶紧向物业反映，结果对方说“采购流程慢，暂时没备货”这让我有点担心：消防设施不是小事，物业必须按规定配备齐全，不能有丝毫马虎
根据《国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”这就意味着，如果物业不履行消防设施的维修保养义务，业主是可以要求其承担责任的
3. 公共照明与监控系统
晚上楼道没灯，或者小区路灯坏了，走夜路的安全系数直线下降我小区就曾因为路灯老化，导致几起业主夜间摔倒事件物业在收到投诉后，承诺“三个月内全部更换”，结果呢一个月过去了，还是只有两盏灯换了业主们意见很大，物业这才加快了进度这件事也说明，公共照明的维修不能拖延，否则不仅影响居民生活，还可能引发安全问题
至于监控系统，更是大家关注的重点根据《国治安管理处罚法》第四十八条，“、、、散布他人隐私”的行为是要受到处罚的，而小区监控就是保障大家安全的重要设施我小区的监控曾一度出现画面模糊、部分摄像头失效的情况，业主们向物业反映后，物业先是说“天气原因”，后来又说是“设备老化”最后在业主会的介入下，才给修好了这让我明白，监控系统的维护也是物业的重要责任，不能以任何理由推诿
三、共用设施设备的维修责任划分
除了公共区域，小区里的共用设施设备也是大家关注的焦点这些设备通常包括供水供电系统（从市政接口到单元户门的部分）、电梯、门禁系统、燃气管道（指从市政接口到小区总阀门的部分）、污水处理设施、休闲健身器材等等这些设备的维修责任，一般会在物业服务合同中有明确规定
1. 供水供电系统的维修责任
咱们每天都要用水用电，如果水龙头突然不出水、电线短路跳闸，那生活可就乱套了我小区就曾因为市政供水管爆裂，导致整个小区停水一天物业当时解释说“是市政问题，不归我们管”，但后来还是物业帮忙协调了送水车，才缓解了居民的困难这件事让我明白，虽然供水供电属于市政范畴，但物业在协调解决过程中仍有一定责任
根据《物业管理条例》第五十二条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对共用设施设备进行维修、养护，并定期进行检验检测，确保其运行正常”这就意味着，即使问题出在市政部分，物业也有义务协助解决
2. 电梯的维修与更新改造
电梯是大家上下楼的重要工具，其安全直接关系到大家的生命健康根据《住宅电梯安全管理条例》，电梯的日常维护保养必须由具有相应资质的维保单位进行，物业服务企业不得自行维护保养电梯我小区的电梯就是由专业维保公司负责的，每个月都会出具维保报告，业主们可以随时查看
但电梯的更新改造呢这就要看物业服务合同和业主的决定了我朋友小张所在的小区，电梯已经使用了15年，属于老旧电梯，存在安全隐患业主们多次向物业反映，要求更新改造，但物业一直以“费用高、流程复杂”为由推诿后来在业主会的推动下，才通过业主表决，决定筹金更新电梯这件事也说明，电梯更新改造需要业主和物业共同协商解决
3. 门禁系统与燃气管道
门禁系统是保障小区安全的重要设施，如果系统故障、门禁卡刷不了，那小区的安全就会受到威胁我小区的门禁系统就曾出现过一次故障，导致业主无法进入小区物业当时解释说是“系统升级”，结果等了两天还没修好业主们意见很大，物业这才加快了维修速度这件事让我明白，门禁系统的维护也是物业的重要责任，不能以任何理由