近期，宜昌的商业领域可谓是风起云涌，一系列重大合作接连落地，其中包括华侨城与当阳的战略合作、宜都万达广场的正式签约，以及枝江环球港的最终签约。此外，在建的唐家湾吾悦广场也预示着宜昌商业综合体的蓬勃发展，呈现出一片繁荣景象。
然而，在这片繁荣背后，也引发了一些思考：
随着商业项目的不断增加，固定的消费群体是否会产生资源竞争？
电商的迅猛发展，是否会导致实体商业面临生存挑战？
有人质疑，商业地产是否已经从昔日的“一铺养三代”转变为如今的“三代养一铺”？但实际上，任何看似复杂的现象背后，都隐藏着合理的商业逻辑。
在探讨第一个问题之前，我们需要思考：为何消费群体相对固定，商业领域仍需不断建设新项目？
商业地产与住宅的根本区别在于其多元化的价值体现。住宅项目主要依赖于土地增值，而商业地产或购物中心不仅能实现土地价值的提升，还能吸引各类企业入驻，从而带来持续稳定的税收收入，促进就业增长，为城市发展增添活力。这种模式不仅具有长期的回报潜力，还能为政府提供完美的政绩展示。
然而，许多“专家”往往过分强调商铺售出时的税费问题，导致许多投资者望而却步。这种观点显然是片面的。
以近期的一个案例为例：上周在夷陵区梅龙镇附近的一家餐馆用餐，时间是工作日中午12点，本应是餐饮业的黄金时段，但店内顾客寥寥。与老板交谈后得知，该店铺每天的收入仅有三五百元，几乎等同于普通工作的收入。老板抱怨生意难做，提及当初购买该店铺的转让费高达6万元，而现在每月还需支付近5000元的租金。
通过这个案例，我们可以发现，即使在非商业聚集区或非住宅聚集区的普通店铺，依然有人愿意购买并持有，无论生意好坏，转让费和租金照常收取。如果是商业聚集区或住宅聚集区的一流店铺，其投资回报率将更为乐观。对于投资者而言，商业地产的盈利模式不仅包括租金收入，还包括转让费和资产的自然增值，三者兼具，回报丰厚。
商业地产从来不是“穷人”参与的简单游戏！
商业综合体的核心在于满足人们的享乐需求和消费需求，这需要一段时间的培育期，与住宅市场的快速周转形成鲜明对比。商业地产的投资逻辑并非短期获利，而是长期持有，细水长流。要在商业地产领域获得成功，不仅需要高维度的认知能力，还需要充足的资金支持，这绝非“穷人”能够轻易驾驭的领域。
近期，夷陵万达和吾悦广场的选址问题引发了广泛关注，许多人担心两者之间的竞争关系。然而，从更深层次的角度来看，这实际上是夷陵区和西陵区之间的战略博弈。
目前，万达广场在宜昌的布局已经相当完善，涵盖了郭家湾片区、绿洲片区和黄金卡片区。因此，人们更多的关注点转向了吾悦广场的未来发展。以下是对吾悦广场的详细分析：
一、如果回顾之前的规划，吾悦广场所在的地块原本计划由建投旗下的建山二期开发。这意味着吾悦广场背后有西陵区政府和宜昌建投的双重支持，其未来发展前景值得期待。
二、吾悦广场所在区域的区域性需求非常旺盛。唐家湾片区已经趋于成熟，加上三峡大学片区，区域的常住人口足以支撑商业项目的运营。
三、从地理位置上看，钓鱼台、东湖雅居、清江润城等楼盘到吾悦广场的距离实际上更近。甚至对于小溪塔老城区的居民来说，从峡州大道前往吾悦广场比前往夷陵万达广场更为便捷。
四、随着城市骨架的不断扩展，宜昌作为旅游业发达的城市，宜荆荆都市圈的逐步形成也将带来一定的旅游消费需求。荆州吾悦广场的良好口碑就是一个例证。
夷陵万达广场在初期曾遭到许多人的质疑，认为其选址难以成功。然而，事实是，该广场在开盘后迅速售罄，如今经营状况良好。
此外，大家是否注意到，疫情之后虽然感觉人流量减少，消费也受到影响，但这并不意味着需求消失，而是消费需求被暂时抑制了。政府发放优惠券的目的，正是为了刺激消费，促进经济发展。
从国贸商圈到伍家岗万达，再到中南路和夷陵万达，新建的多个商业综合体都各自具有独特的特色和定位，相互补充，共同提升区域商业水平，并未造成恶性竞争。而且，宜昌人均GDP已经达到5万以上，宜昌人的消费能力依然强劲。
第二个问题：电商的冲击，是否会导致实体商业面临生存危机？
为什么许多店铺生意不佳却依然没有倒闭？这些店铺的盈利模式究竟是什么？经过深入研究，我们发现这些店铺虽然日常利润微薄甚至亏损，但每年的毛利却能达到上百万元。例如，一些品牌女装的毛利润高达60%-85%，这意味着成本150元的衣服，售价可能达到1000元以上。这些店铺大多采用VIP会员制，客户往往不会亲自到店，而是由店主直接将最新款送到客户位于郊区的小别墅，一次成交额就能达到数万甚至数十万元。
此外，真正的奢侈品大牌入驻商场时，租金甚至可以忽略不计，商场仅收取一定比例的返点。这意味着销售业绩越好，返点越高；销售业绩越差，返点越少，甚至无需支付。品牌方入驻商场的目的，仅仅是为了提升其品牌调性。