商住公寓与商品房住宅的核心差异主要体现在法律性质、产权年限、使用限制、配套设施以及投资与居住价值上。首先，商住公寓属于商业或办公性质，而商品房住宅则是纯粹的居住性质。其次，商住公寓的产权年限通常较短，一般为40年或50年，而商品房住宅的产权年限为70年。再次，商住公寓在使用上存在诸多限制，如不能办理落户、无法享受教育、医疗等公共服务资源，而商品房住宅则没有这些限制。此外，商住公寓的配套设施通常不如商品房住宅完善，且物业管理水平也可能相对较低。最后，从投资角度来看，商住公寓主要面向投资者，租金回报率较高，但居住体验较差；而商品房住宅则更注重居住品质和长期价值，适合自住和家庭居住。因此，在购买前需明确自身需求，谨慎选择。