非普通住房到底有哪些一篇文章帮你彻底搞明白
大家好我是你们的老朋友，今天咱们来聊一个很多人都在关心的话题——非普通住房到底有哪些这个话题特别重要，因为涉及到买房、卖房、交税等一系列现实问题很多朋友在咨询我的时候，都搞不太清楚什么是非普通住房，更别提相关的税费计算了今天我就结合自己的经验和了解，给大家好好说道说道，希望能帮大家彻底搞明白
1. 什么是非普通住房？定义与标准详解
说起非普通住房，咱们得先搞清楚什么是普通住房根据相关规定，普通住房是指满足以下三个条件的住宅：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（这个标准各地可能会有所调整）
那么，非普通住房自然就是指不满足上述条件的住宅了具体来说，主要有以下几个判断标准：
首先看面积
如果单套建筑面积超过140平方米，那基本上就可以判定为非普通住房了这个标准也不是一成不变的，比如北京曾经有过调整，将普通住房的面积标准提高到了200平方米，但面积大是判断非普通住房的一个重要指标
其次看价格
如果实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，那也属于非普通住房这个标准相对比较灵活，因为不同地区的房价差异很大，所以各地会根据实际情况进行调整
最后看容积率
如果住宅小区的容积率低于1.0，也就是房子之间太稀疏，那也可能被认定为非普通住房不过这个标准相对较少使用，因为现在城市规划越来越注重密度和效率
举个例子吧比如在上海，某小区的住宅平均交易价格是每平方米5万元，那么如果一套房子的实际成交价超过了6万元每平方米，那就可以被认定为非普通住房再比如，某套房子建筑面积达到了180平方米，远远超过了140平方米的标准，那自然也是非普通住房
2. 非普通住房的类型与特征分析
非普通住房其实可以分为好几种类型，咱们来具体看看都有哪些：
第一种是高档住宅
这种房子通常面积大、价格高，配套设施完善，比如一些豪华小区、别墅等比如北京的顺义区就有很多高档住宅区，那里的房子单价普遍在8万元以上，面积大多在200平方米以上，显然属于非普通住房
第二种是自建房
很多朋友在农村或者城市边缘有自建房，如果面积超过了140平方米，或者价格明显高于当地平均水平，那也可能被认定为非普通住房我有个朋友在农村盖了栋三层小楼，建筑面积将近300平方米，当地一看就认定为非普通住房，买卖的时候要多交不少税
第三种是商住两用房
这种房子既可以用作居住，也可以用作商业经营，面积通常比较大，价格也比普通住宅高比如一些临街的复式结构房子，底层做商铺，上层住人，这种就属于非普通住房
第四种是共有产权房
虽然这种房子是和社会资本共同建设的，但很多地区的规定，共有产权房在出售时也需要按照非普通住房的标准缴税
非普通住房还有一个显著特征，那就是税收不同普通住房在买卖时，和个税的税率都比较低，而非普通住房的税率则要高得多这一点咱们后面还会详细讲
3. 非普通住房的税收详解
非普通住房最让人头疼的就是税收问题了买卖非普通住房的时候，要交的税比普通住房多得多，所以大家一定要特别小心主要涉及的税种有三种：增值税、个税和契税
增值税
首先是根据规定，如果房产证满2年，那么的税率为0%；如果房产证不满2年，或者是二手房交易，那么的税率为5%但如果是非普通住房，的税率要按5%来算，哪怕房产证已经满了2年我去年帮一位客户卖了一套非普通住房，虽然房子已经满了3年，但因为属于非普通住房，还是按5%来交，比普通住房多交了不少钱
个人所得税
普通住房的个税税率为1%，而非普通住房的个税税率为差额的20%也就是说，如果你卖房时赚了100万，普通住房交2万，非普通住房就要交20万这个差别太大了所以大家在卖房前一定要先判断是不是非普通住房
契税
非普通住房的契税税率也比普通住房高比如首套房购买非普通住房，契税税率为3%，而购买普通住房只需要1.5%二套房购买非普通住房，契税税率更是高达4%
举个例子某位朋友在北京购买了一套非普通住房，面积200平方米，花了800万后来因为工作调动，卖掉了这套房子，卖价1200万那么他需要交多少税呢
因为房产证满了3年，所以按5%来算，即（1200万-800万）5%=20万
个人所得税因为是非普通住房，所以个税按差额的20%来算，即（1200万-800万）20%=40万
契税如果这是他的首套房，那么契税税率为3%，即1200万3%=36万
总共要交的税就是20万+40万+36万=96万这还是在不考虑其他费用的情况下，想想都让人头疼
4. 非普通住房与普通住房的鉴别方法
很多朋友搞不清楚自己的房子到底是普通住房还是非普通住房，这里给大家介绍几个鉴别方法：
第一，查看当地政策
不同地区的普通住房标准可能不同，所以最好的方法是先查阅当地的最新政策比如上海、深圳等大城市，都有自己明确的普通住房标准，大家可以去当地住建部门或者网站查看
第三，咨询专业人士
如果自己实在搞不清楚，可以咨询房产中介、税务师等专业人士，他们通常对当地比较熟悉，能给出准确的判断
我建议大家在买房前就先了解清楚，因为一旦被认定为非普通住房，后续的税收负担会重很多我有个客户当初没搞清楚，买了一套看似普通的房子，结果后来因为面积超标，被认定为非普通住房，买卖的时候要多交几十万的税，真是后悔不已
5. 非普通住房的买卖注意事项
第一，做好资金准备
因为非普通住房的税费较高，所以大家一定要提前做好资金准备最好在卖房前就咨询清楚税费，估算好收入，确保自己有足够的资金来支付
第二，选择合适的时机
如果房价处于上涨期，卖房可以少交一些税；如果房价处于下跌期，那就要多交一些税所以选择合适的时机很重要
第三，注意合同约定在签订购房合同或者卖房合同的时候，一定要明确约定房子的性质，是普通住房还是非普通住房，避免后续产生纠纷
第四，保留好相关证明
比如房产证、购房合同、交易等，这些都能证明房子的性质，在交税的时候需要用到
我建议大家在买卖非普通住房的时候，最好请专业人士陪同，比如税务师、律师等，他们能帮你规避很多风险我有个朋友当初卖房时没请专业人士，结果因为合同条款不明确，被买家少交了十几万的税，真是吃了大亏
6. 非普通住房的未来发展趋势
随着房地产市场的不断发展，非普通住房的趋势也在不断变化未来，非普通住房可能会面临以下几个发展方向：
税收会更加严格随着对房地产市场的调控越来越严格，非普通住房的税收可能会进一步调整，税率可能会进一步提高所以大家要提前做好准备
非普通住房的供应可能会减少很多城市都在控制高档住宅和别墅的建设，未来非普通住房的供应可能会减少，价格可能会上涨
第三，投资价值可能会下降随着调控的加强，非普通住房的投资价值可能会下降，所以大家要谨慎投资
我建议大家在投资非普通住房时要特别小心，不要盲目跟风最好选择一些地段好、配套完善、升值潜力大的房子，这样才能降低风险
相关问题的解答
如何判断自己的房子是否属于非普通住房具体操作步骤有哪些
很多朋友都关心自己的房子到底是不是非普通住房，其实判断起来并不复杂，只要掌握正确的方法，就能很快搞清楚下面我就给大家详细说说如何判断，以及具体的操作步骤
我们需要明确非普通住房的判断标准根据相关规定，非普通住房主要从三个维度来判断：面积、价格和容积率具体来说，如果单套建筑面积超过140平方米，或者实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，或者住宅小区建筑容积率低于1.0，那么就可以被认定为非普通住房
在实际操作中