招呼读者朋友
大家好啊，我是你们的老朋友，一个在房产江湖里摸爬滚打多年的老司机。今天咱们要聊的话题，可是关乎到大家”一房一命”的大事——那就是买房时必须要搞清楚的”使用面积”和”套内面积”这两个名词。看着差不多，其实差之毫厘，谬以千里。多少兄弟因为没搞懂这个，最后买房时吃大亏啊！所以今天我就把压箱底的干货都掏出来，手把手教大家怎么分辨这两个面积，怎么避免被开发商套路。
咱们今天要探讨的核心就是：买房必看：搞懂使用面积和套内面积，别被开发商套路了。话说现在楼市这么火，各种概念满天飞，很多开发商为了把房子卖个好价钱，就会在面积上做文章。如果你是个新手，或者对这块不太懂，那可真是要被坑惨了！所以啊，这篇文章就是给大家提个醒，让大家在买房时能明明白白消费，不被那些花里胡哨的数字忽悠了。咱们这就开始吧。
1 使用面积和套内面积的基本概念
要说这使用面积和套内面积，其实它们俩的概念挺有意思的。简单来说，使用面积就是咱们平时实实在在能住得进去的面积，而套内面积则包括了墙体厚度在内的总面积。这俩概念一混淆，那面积差得可不是一点半点。
首先咱们得明白，使用面积是按照《建筑工程建筑面积计算规范》来计算的，它指的是建筑物各层平面中直接为生产或生活活动所使用的净面积之和。说白了，就是你家能实实在在住人的地方有多大。比如卧室、客厅、餐厅这些，都是使用面积。而套内面积呢，它还包括了墙体、柱子等结构部分的面积。简单来说，就是整个套内空间的建筑面积，包括了不能直接使用的部分。
举个例子吧，假设你家有个10平方米的客厅，墙厚0.24米。那这个客厅的使用面积就是10平方米，而套内面积就要减去墙体的面积，也就是10-0.24=9.76平方米。你看，这差得就不少了。
根据住建部的相关规定，商品房销售时，应该标明套内使用面积和建筑面积。但很多开发商为了追求高单价，就只标建筑面积，或者把使用面积说得含糊其辞。这就要求咱们购房者一定要擦亮眼睛，把这两个面积都搞清楚。
有研究表明，国内大部分城市的房屋使用面积和建筑面积的比例在0.6-0.7之间。也就是说，100平方米的建筑面积，实际的使用面积大概在60-70平方米。但这个比例也不是固定的，得看房屋的设计、户型等因素。所以啊，大家在买房时，一定要根据自家的需求，算清楚这个比例，别花了大价钱，结果住进去发现空间太小。
2 开发商常用的面积套路
说起开发商的套路，那可真是五花八门。他们最常用的就是面积套路，通过各种手段把房价抬得高高的。咱们今天就来扒一扒这些常用的套路，让大家在买房时能避开这些坑。
第一个套路就是”公摊面积虚高”。咱们知道，建筑面积是要算公摊面积的，也就是楼道、电梯间这些公共部分。但有些开发商就会把公摊面积算得特别大，比如一个10层的楼，他们可能就把每层都算作公摊，结果公摊率高达40%以上。正常情况下，公摊率应该在20%-25%之间。这样一来，套内面积就变小了，但总价却没变，开发商自然就赚得更多了。
第二个套路是”套内面积含鬼面积”。这个套路就有点隐蔽了。开发商在计算套内面积时，可能会把一些不该算进来的地方也算进去了。比如墙体的面积，本来就不应该算在使用面积里，但他们却硬是给算进来了。还有那些凸出去的阳台、飘窗，按照规范应该按一半面积计算，但他们可能就按全额计算了。
第三个套路是”面积重复计算”。这个套路也比较常见。比如一个复式结构，底层和上层都有客厅，开发商可能会把两个客厅都算作建筑面积，但实际上只有一个客厅是直接供人使用的。还有那些连廊、架空层，本来就不算作套内面积，但他们却给算进来了。
我有个朋友前几年在杭州买房，就遇到了这样的套路。当时那开发商就吹嘘他们家的房子使用率高达80%，结果交房后才发现，墙厚得像墙，客厅小得可怜。一测量，使用面积和建筑面积的比例只有0.55，比正常值低了15%。他去找开发商理论，对方却说这是行业惯例，让他认栽。最后他只能忍气吞声，花大价钱请装修公司把房子重新改造成自己想要的样子。
3 如何正确计算和比较面积
那么问题来了，面对这些面积套路，咱们到底该怎么正确计算和比较面积呢？其实方法很简单，只要掌握这几个要点，就能避免被开发商坑了。
第一个要点就是看合同。咱们在签合同的时候，一定要仔细看合同中关于面积的部分。特别是要明确约定使用面积和建筑面积的数值，以及它们之间的换算关系。如果合同中只写了建筑面积，那就要在合同中补充约定使用面积的计算方法，或者要求开发商提供详细的面积计算报告。
第二个要点就是实地测量。在买房前，一定要实地测量一下房屋的面积。可以请专业的测量机构来测量，也可以自己用卷尺等工具测量。测量时要注意测量每个房间的净尺寸，以及墙体的厚度。这样就能大概估算出使用面积和建筑面积。
第三个要点就是对比市场。在确定购买意向后，要对比市场上同类户型的使用面积和建筑面积。如果发现某套房子的使用面积和建筑面积比例明显低于市场水平，那就要小心了，很可能是开发商在玩套路。
我有个客户在南京买房，当时就遇到了这样的问题。那套房子的建筑面积是120平方米，但使用面积只有80平方米，比例只有0.67。他一打听，发现南京市场上同类户型的使用面积和建筑面积比例普遍在0.7-0.75之间。于是他拿着这个证据去找开发商，最后开发商不得不承认他们在面积上做了手脚，并同意按照实际使用面积来计算价格。
4 面积计算的具体标准和方法
说到面积计算的具体标准和方法，这里就涉及到一些专业的问题了。其实，对于面积计算是有明确规定的，咱们在买房时一定要了解这些规定，才能避免被开发商坑了。
根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013），住宅的面积计算有以下几个基本原则：
第一，套内使用面积的计算。套内使用面积是指套内各房间使用空间的面积之和，不包括墙体、柱子等结构部分的面积。计算时要注意，凸出墙面的阳台、窗台等不计入使用面积。
第二，套内建筑面积的计算。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积。其中，套内墙体面积按水平投影面积的一半计算，套内阳台面积按阳台的净面积计算。
第三，建筑面积的计算。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。其中，共有建筑面积包括电梯间、楼道、大堂等公共部分的面积，以及为整栋建筑物服务的设备用房、管理用房等面积。
举个例子吧，假设你买了一套60平方米的房屋，其中客厅20平方米，卧室30平方米，阳台10平方米，墙体面积按水平投影面积的一半计算。那么：
1. 使用面积=客厅面积+卧室面积=20+30=50平方米
2. 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积
套内墙体面积=（20+30+10）50%=30平方米
套内阳台面积按净面积计算，假设为5平方米
套内建筑面积=50+30+5=85平方米
3. 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
假设分摊的共有建筑面积为15平方米
建筑面积=85+15=100平方米
你看，通过这个计算方法，我们就能得到使用面积、套内建筑面积和建筑面积的数值。大家在买房时，可以参考这个方法来计算和比较面积。
5 如何避免面积纠纷
在买房过程中，面积纠纷是最常见的问题之一。为了避免这类纠纷，咱们在买房前要做好充分的准备，买房时要仔细检查合同，买房后要及时验收房屋。下面我就给大家分享几个避免面积纠纷的小技巧。
买房前要了解当地的面积计算规定。不同地区的面积计算规定可能有所不同，所以大家在买房前要提前了解清楚。可以咨询当地的住建部门，或者找专业的房产中介来帮忙。
买房时要仔细检查合同。合同中关于面积的部分一定要明确约定使用面积和建筑面积的数值，以及它们之间的换算关系。如果合同中只写了建筑面积，那就要在合同中补充约定使用面积的计算方法，或者要求开发商提供详细的面积计算报告。
买房时要实地测量房屋的面积。可以请专业的测量机构来测量，也可以自己用卷尺等工具测量。测量时要注意测量每个房间的净尺寸，以及墙体的厚度。这样就能大概估算出使用面积和建筑面积。
