70年商品房和住宅房的主要区别在于产权性质和土地使用年限。70年商品房指的是土地使用权年限为70年的商品住宅，而住宅房是一个更广泛的概念，包括商品房，但也可以指其他形式的住宅，如经济适用房、廉租房等。
首先，土地使用权年限是关键区别。70年商品房的土地使用权年限为70年，从房屋竣工之日起计算。而其他类型的住宅房，如经济适用房和廉租房，其土地使用权年限可能不同，有些甚至可能是50年。
其次，产权性质也有所不同。70年商品房是完整的私有产权，业主拥有房屋的永久使用权和处置权。而其他类型的住宅房，如经济适用房，虽然业主也有使用权，但产权归国家所有，且在特定条件下需要回购。
此外，价格和交易限制也有所区别。70年商品房的价格通常较高，且交易不受限制，可以自由买卖。而其他类型的住宅房，如经济适用房，价格较低，但交易可能受到限制，需要符合一定的条件。
总的来说，70年商品房和住宅房的主要区别在于土地使用权年限、产权性质、价格和交易限制。在选择购买住宅时，需要根据自己的实际情况和需求进行综合考虑。