每天坚持学习房产知识，大胡子说房——
我们知道，大胡子老师经常告诫大家不要碰公寓，但是总有些粉丝跃跃欲试。公寓看似诱人的“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”的卖点，确实吸引人。
我们不能只看到公寓的表面优势，更要深入剖析其内在的实际情况。今天，我们要从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面，为大家详细解读为什么公寓并不如看上去那么美好。
公寓，真的“商住两用”吗？
从土地性质来看，商住公寓在批地时多为综合性用地或商业用地。理论上，这种土地上建的房子主要用于商用。很多开发商为了利润，给房间配备了上下水、通上燃气，将公寓包装成可商可住的多功能产品。
这种做法其实存在很多问题。比如上的支持不足，市场也不甚看好。在功能上，大多数商业公寓都不能落户、不带学区，购买后除了租给别人住（或办公），并没有其他附加功能。
回归居住属性，公寓的表现也令人堪忧。比如居住密度大、日照通风恶劣、公摊率高等问题。而且，公寓周围可能是办公室或轰趴馆等杂乱场所，居住体验感较差。
除了居住不适，公寓的商业用途也带来了一系列问题。比如水电费高昂、物业费高昂等。长期居住的话，由于阳光不足、通风不畅，可能需要额外花费大量费用来维持基本生活。
公寓，真的便宜吗？
虽然公寓总价低可能是其唯一的优点了，但并不意味着这笔买卖划算。首付比例高、年限短、利率上浮等问题都使得公寓的压力并不比住宅轻多少。
从获得空间看，选择公寓可能只能买到空间较小的单位。从持有年限看，公寓的产权一般只有40-50年，远低于普通商品住宅的70年。而且，关于商业用地到期后的使用权问题也尚未有明确说明。
从投资角度看，公寓的租金回报率并不高。即使在一线城市，靠租金收回购房成本也需要很长的时间。而其他二三四线城市则更是难以靠租金维持。
进一步说，市场上广受投资客喜爱的LOFT公寓虽然有“买一层送一层”的优惠，但实际上却存在大量赠送面积的陷阱。看似实惠的价格背后往往隐藏着更高的实际价格和更低的租金回报率。
公寓，税费到底有多高？
公寓的税费也是高得惊人。以广州为例，各项税费加起来可能达到房子总价的15%-20%。这意味着你到手的钱远少于你支付的金额。对于高税费和高成本来说，“低进高出、快买快卖”的投资门道在公寓上并不适用。
当你深入了解了这些关于公寓的问题后，是否还坚持购买公寓的决定呢？请扪心自问：你那「自住不足、办公不通、投资不利、转手不畅」的公寓真的值那个价吗？
希望每位准备购买公寓的朋友都能深思熟虑，理性决策。记住，“买房容易卖房难”，一旦入手，就要做好长期持有的准备。
