提问1：
章哥您好，我目前身处海淀区域，正在积极寻找购买房产的机会。近日一位中介向我推荐了一处房产，宣称该房产拥有70年大产权，属于住宅资格的写字楼公寓。我对此感到十分困惑，不太理解这种房产的性质和特点。更让我惊讶的是，这套房子不仅价格相对较低，还附带优质学区和落户政策，同时还能用于注册公司，租金回报率也相当可观。我不禁产生了疑问：这样的房产是否存在？其背后是否隐藏着某些不可告人的秘密？恳请您能够为我详细解释，非常感谢。
回答1：
1、首先需要明确的是，这种房产并非虚构或虚假宣传，而是真实存在的市场产品，无需过度怀疑其真实性。
2、这类房产大多建于2008年之前，可以视为特定历史时期的产物。在那个时期，住宅类房产的价格远低于写字楼，至少在2007年之前都是如此。这种特殊类型的房产主要得益于潘石屹的建外Soho项目，它成功地将70年产权的住宅用地改造为可注册公司的写字楼模式，同时保留了民用水电和学区落户等住宅配套设施。这种创新模式在当时非常受欢迎，价格甚至一度超过普通住宅。
3、然而，这种产品的繁荣并没有持续太久。大约从2009年底开始，由于写字楼供应量突然增加，对商办市场造成了较大冲击，导致其价格停止上涨。商品价格的波动主要受供需关系影响，这是基本的经济学原理。政府更倾向于批准商业用地开发，因为商场和写字楼能够带来持续稳定的税收收入，因此商业用地的供应不断增加，商业地产价格也随之下降。如今，周边住宅价格已上涨至8万元以上，而这类写字楼的商办公寓价格仅为5万出头。
4、尽管这类房产在法律上属于住宅性质，但实际上很少被当作住宅使用，也不适合长期居住。由于楼内多为办公企业，白天噪音较大，电梯等待时间较长；而到了晚上，楼内则异常安静，仅有少数灯光亮着，可能会让人感到不安。因此，大多数住户已经陆续搬离，目前居住的人很少。此外，这类产品多为大户型，最小的一居室面积约为80平方米，一般集中在200-300平方米之间，甚至有500-800平方米的超大户型，几乎相当于半个楼层。
5、总结来说，这类房产虽然法律性质为住宅，但实际上享受商办待遇，价格随写字楼市场波动。虽然租金回报率较高，但房价涨幅缓慢，甚至存在下跌风险。鉴于北京写字楼供应量较大，且当前经济形势下空置率较高，写字楼的收益将受到较大影响。因此，除非是自用开公司，否则不建议作为投资产品。
提问2：
章哥您好，我目前名下已有一套房产，属于大户型，位于南四环附近，为上下两层结构，总面积约为320平方米，但有两个房本，分别为130平方米，实际面积大于房本记载。这套房产难以出售，购买已有一段时间，但始终未能成功卖出。现在我想放弃出售计划，继续自住，因为居住体验非常舒适。然而，如果不出售，我将无法筹集到购买新房产所需的全部资金。一位朋友向我推荐了一家中介机构，声称可以提供抵押贷款服务，按照60%的比例可以贷出资金，利率为正常利率的1.1倍，贷款期限为20年，中间费用为3%。请问：这种抵押贷款方式是否存在风险？相关费用是否合理？此外，中介还提出了一种垫资方案：可以垫资全款购买我意向中的房产，然后将现有房产抵押以偿还垫资款项。抵押部分的利率与垫资相同。但对于垫资的具体费用和“10天为一期”的说法，我并未完全理解。烦请您为我详细解释。
回答2：
1、关于风险问题，这种抵押贷款模式本质上是银行向中小企业提供的一种经营性贷款，旨在支持企业周转运营。由于一些地区实施了扶持中小企业的政策，贷款利率甚至低于正常房贷利率。因此，许多个人利用这一模式，将现有房产抵押以获取现金用于购房。然而，这种做法存在一定风险。前段时间，央行要求深圳自查此类贷款是否流入房地产市场，深圳自查后表示未发现违规现象。
2、以您的房产为例，由于当时为了规避政策和税费，许多开发商将实际面积做得较大，而房本面积较小，目的是为了规避140平方米的上限。这种大户型虽然居住舒适，但由于面积较大，出售难度较高。目前，如果将您的房产抵押，一般可以贷出市场价值的60-70%的资金，利率上浮10%，贷款期限为10-20年，中间费用为2-3%。这些中介机构提供的服务在行业内属于常见操作，他们对此类业务非常熟悉。
3、关于垫资问题，即中介机构出钱帮助您全款购买意向房产，待房产过户并取得房本后立即进行抵押，以获取贷款偿还垫资款项。这种操作模式对中介机构而言非常成熟，从垫资到贷款审批完成，通常需要一个月左右的时间。在此期间，垫资资金的利息按10天为一个周期计算，每期1%，即月息为3%。
4、建议：抵押贷款本身是银行的正常业务，而中介机构则是利用政策空子提供相关服务。从资金角度来看，这一流程通常能够顺利进行，但需要注意的是，一些中介机构可能会收取不合理费用，导致贷款人支付过多不必要的费用。
提问3：
章哥您好，我们目前名下已有两套房产，均为小户型，且均有人住。其中一套房产尚有贷款余额，但已不多。现在我们迫切希望再购买一套房产用于投资，请问：老年人是否可以贷款购房？因为他们名下无房，应该符合首套房首贷的资格。此外，我们目前手头约有150万元资金，请问在哪些地区投资回报率最高？非常感谢您的解答。
回答3：
1、如果老年人名下无房且从未贷款购房，那么他们确实符合北京首套房首贷的资格。
2、然而，需要考虑的是老年人的年龄。根据一般银行的规定，贷款主体人的年龄加上贷款年限不能超过69岁，而工行、建行和农商行的规定可以延长至75岁。因此，老年人年龄越大，贷款审批的难度也会相应增加。此外，为了确保贷款顺利进行，您可能需要作为共同还款人。
3、以150万元的首付款为例，假设老年人能够成功办理贷款，那么最高可购买的房产总价约为428万元。如果仅以投资回报率为考量标准，建议选择东三环至东四环之间的小户型房产。因为这些区域的租金回报率较高，例如红庙、甜水园和团结湖等地的老公房。
4、然而，如果以老年人名义贷款购房，还需要注意楼龄问题。银行在审批贷款时会对楼龄有所限制，一般要求楼龄加上贷款人年龄不能超过60岁。
5、总结：老年人可以贷款购房，但存在较多限制条件，办理难度较大。
未来的房地产市场，既有价格高昂的黄金地段，也有价格亲民的普通区域。过去那种闭着眼睛买房就能获利的时代已经一去不复返，而且永远不会重现。
在当前的市场环境下，要想通过购房投资获得稳定的回报，必须掌握科学的方法论，否则很可能会跑输市场大盘。
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