自3月1日至8月31日，众多房贷持有者将面临一项关键决策。近期，包括国有六大银行在内的多家金融机构相继公布了关于房贷利率转换机制的具体实施方案。根据规定，对于2020年1月1日之前签订的商业性住房贷款合同，借款人有权选择将贷款利率转换为基于贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或是转换为固定利率。简而言之，这为房贷利率提供了重新”定价”的契机，但该契机仅限于两种选择：固定利率或LPR加点浮动利率，且此选择不可逆转。
多家银行发布公告，推进房贷利率”锚”的转换
在深入探讨房贷利率如何重新”定价”之前，有必要先明确LPR的概念。以往，居民购房贷款的利率通常依据央行公布的贷款基准利率确定，例如五年期以上的贷款基准利率为4.9%，若利率上浮10%，则实际贷款利率为5.39%。然而，这种基于基准利率的定价方式已难以完全适应市场化需求，因此自2019年8月起，央行推行了LPR改革，即贷款市场报价利率，该利率每月20日更新一次，新增贷款的利率则通过LPR加点方式确定。今年3月起，LPR的应用范围逐步从新增贷款扩展至存量浮动利率贷款。以2月20日央行公布的最新5年期以上LPR报价4.75%为例，商业银行可在此基础上进行加点操作，如加50个基点，则贷款利率为5.25%。
2月29日，工、农、中、建、交、邮储等国有银行，以及招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行等股份制银行相继在其官方网站或微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。对比各银行的公告内容，可以发现其核心条款基本一致，均明确此次存量贷款定价基准转换适用于2020年1月1日前已发放或已签订合同但尚未发放的，且参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款。
若此前购房时选择的住房贷款为固定利率，则无需进行此次转换；若购房时选择的贷款为参考基准利率定价的浮动利率贷款，则有权选择转换为LPR定价或固定利率。但需特别注意的是，借款人仅有一次转换机会，一旦转换完成，将无法再次更改。
此外，公积金个人住房贷款、不良贷款等均不纳入此次转换范围。若您的贷款在2020年12月31日前到期，也无需进行转换。对于组合贷款的借款人，商业性个人住房贷款需按规定进行转换，而公积金贷款则继续执行原政策。
LPR加点还是固定利率？借款人如何做出明智选择
对于借款人而言，更关心的问题是如何选择才能实现成本最优。在做出选择前，我们通过一个实例来具体说明转换过程。
市民赵女士在购房时享受了银行提供的利率下浮10%的优惠，当时五年期以上贷款基准利率为4.9%，因此她的实际贷款利率为4.9%×(1-10%)=4.41%。市民马先生则面临基准利率上浮10%的情况，其实际贷款利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。两人的贷款期限均为20年。
根据央行公告，若转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款的转换后利率应等于原合同最近的执行利率水平；若选择以LPR为定价基准，则加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值），转换时点至此后的第一个重定价日的利率水平等于原利率水平。
这意味着，若两人选择固定利率，在剩余贷款期内，他们的房贷利率将保持不变。而若选择LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限超过5年，参考2019年12月发布的5年期以上LPR数值4.8%，赵女士的加点数值为-0.39%（4.41%-4.8%=-0.39%，即-39个基点）；马先生的加点数值为0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点）。因此，在后续还款期内，赵女士的房贷利率=上年12月LPR-0.39%；马先生的房贷利率=上年12月LPR+0.59%。根据公告，赵女士和马先生在2020年的房贷利率均不会发生变化，首次调整将在他们与银行约定的第一个重定价日开始，而重定价周期需由双方协商确定，最短为一年。
假设两人与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为2021年1月1日，那么从该日起，他们的贷款利率将等于2021年12月的5年期LPR加上固定点数，赵女士的固定点数为-39，即LPR减去39个基点；马先生的固定点数为59，即LPR加上59。这一利率在2021年内保持不变，直到2022年1月1日再重新计算，以此类推。
此外，还有两种特殊情况需要考虑。市民李女士在2019年10月1日之后办理的商业住房贷款，已与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同，因此无需修改合同，其加点数值按照当时签订的合同为准。王先生在20年前购置的房产，目前商业住房贷款的还款时间已不足一年。根据央行规定，此类贷款已处于最后一个重定价周期，王先生的合同无需修改。
今年2月，5年期以上LPR报价为4.75%，已呈现下降趋势。若今年12月LPR报价继续下降，两人的房贷利率也将相应降低。实际上，选择哪种转换方式取决于LPR的未来走势。不少业内人士预测，当前LPR仍存在下行空间，建议借款人选择转换为LPR定价方式。当然，未来也不排除LPR回升的可能性，选择浮动利率存在一定风险。不过，也有专家建议，若LPR出现回升，借款人可考虑提前还款以降低风险。