在房贷还款方式中，等额本息和等额本金虽然只差一个字，但实际操作起来却存在显著差异。
那么，究竟如何选择才能获得最大利益呢？
对于购房人群而言，这两种还款方式会带来截然不同的财务结果。等额本金方式虽然能快速减轻还款负担，减少利息支出，但前期还款压力巨大。相比之下，等额本息方式更受大众青睐。
假设某人贷款100万元购房，计划20年还清，这两种还款方式的具体差异如何？我们先通过一张图表来直观了解：
这张图表中，红色部分代表利息支出，蓝色部分代表本金偿还。在等额本息还款模式下，随着贷款余额的逐步减少，利息占比也随之下降。
而在等额本金还款模式下，每月偿还的本金金额保持不变，利息则逐渐减少，导致每月还款总额逐月递减。
在还款的前8年时间里，等额本金的月供都高于等额本息。因此，尽管等额本金的总利息支出较少，但在前期阶段，还款压力明显更大，无法充分享受利息节省带来的好处。
从这个角度分析，等额本息还款实际上是用更高的利息换取更小的还款压力。同时，对于首付资金相对较少的购房者，等额本息模式能够支持更大规模的贷款。
那么，等额本金适合哪些情况呢？对于投资性购房者和首付比例较高的购房者而言，等额本金可能更为划算。
一方面，投资性购房者希望尽快还清贷款，减少房产对现金流的依赖。在贷款期限较短的情况下，选择等额本金能更快完成还款，更为适宜。
另一方面，这种方式可以节省部分利息，同时迅速减少剩余本金。在需要时，可以迅速还清剩余贷款，然后利用房产进行再融资。
等额本息还款法详解
等额本息还款法最显著的特点是每月还款金额固定。从本质上看，这是本金占比逐月递增、利息占比逐月递减的模式。每月还款额不变，即在月供中“本金与利息”的分配比例中，前期阶段利息占比高、本金占比低，还款过半后逐步转为本金占比高、利息占比低。其计算公式如下：
每月还款金额=[贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数] / [(1+月利率)^还款月数 – 1]
每月利息支出=剩余贷款本金 × 贷款月利率
总利息支出=贷款本金 × 贷款月数 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 / [(1+月利率)^还款月数 – 1] – 贷款本金
还款总额=还款月数 × 贷款本金 × 月利率 × (1+月利率)^还款月数 / [(1+月利率)^还款月数 – 1]
注意：在等额本息还款法中，银行通常先收取剩余本金产生的利息，再扣除本金。因此，随着本金的减少，利息在月供中的占比会逐渐降低，而本金占比会相应上升，但每月还款总额保持恒定。
等额本金还款法详解
等额本金还款法最大的特点在于每月还款金额不同，呈现逐月递减的趋势。它是将贷款本金按还款总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，从而形成每月还款额。因此，等额本金方式第一个月的还款额最高，之后逐月递减。其计算公式为：
每月还款金额=(贷款本金 / 还款月数) + (贷款本金 – 累计已还本金) × 月利率
每月本金偿还=贷款本金 / 还款月数
每月利息支出=(贷款本金 – 累计已还本金) × 月利率
总利息支出=(还款月数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 / 2
还款总额=(还款月数 + 1) × 贷款本金 × 月利率 / 2 + 贷款本金
注意：在等额本金还款法中，每月归还的本金金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因此每月还款额逐渐降低。
从上述分析可以看出，一般情况下，等额本息方式的总利息支出会高于等额本金方式，且贷款期限越长，两者之间的利息差额越大。
等额本息还款法适用人群
等额本息方式每月还款金额固定，因此更适合有稳定收入和开支计划的家庭，特别是年轻人。随着年龄增长或职位提升，收入和收入水平自然会提高；如果选择等额本金方式，前期还款压力会非常大。
等额本金还款法适用人群
等额本金方式因前期还款金额较大，后期逐月递减，因此适合在还款初期还款能力较强的贷款人。当然，一些年龄稍大的人也适合这种方式，因为随着年龄增长或临近退休，收入可能会减少。
经过以上详细说明，可能仍有读者感到困惑。下面通过一个具体案例来说明等额本金和等额本息方式的差异和优劣。
案例分析：李先生购买了一套120平方米的商品房，向银行贷款60万元，还款期限为20年，年利率为6%（月利率为5‰）。现在我们分别用等额本金和等额本息方式进行分析：
等额本息方式：每月还款金额=【600000 × 5‰ × (1+5‰)^240】/【(1+5‰)^240 – 1】=3012.5元
等额本金方式：
第一个月还款=(600000 / 240) + (600000 – 0) × 5‰=5500元
第二个月还款=(600000 / 240) + (600000 – 2500) × 5‰=5487.5元
……
实际上，等额本金法和等额本息法并没有绝对的优劣之分，大多数情况下应根据个人实际情况和需求进行选择。
等额本息方式便于记忆、规划和还款操作。事实上，绝大多数人更倾向于选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定，还款压力均衡，与等额本金方式差异不大。况且随着时间的推移，资金的使用价值会产生变化。
当然，也有许多人经济条件较好，希望减轻未来生活负担并节省成本，会选择等额本金方式。
因此，选择哪种还款方式，需要根据个人当前状况和对未来的规划来决定，不要盲目跟从他人的选择或随大流哦~