在当前的社会环境下，就连平时我们身边常见的阿姨、大妈们都有机会兼职担任房产经纪人，通过向开发商推荐购房者来赚取佣金。这一现象引起了具备资质的专业中介机构的强烈不满，甚至出现了他们愤怒地摔杯抗议的情况。6月17日晚上，深圳的五大知名中介公司——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发表了一份声明，明确表示要抵制所谓的“全民经纪人”营销策略，并指出这种做法破坏了房地产市场的正常秩序和公平竞争环境。那么，在房地产销售领域，渠道费用这块诱人的“蛋糕”，究竟是被谁所侵占了呢？
所谓的“全民经纪人”究竟是什么概念呢？从专业角度来看，这指的是房地产开发商或发展商不限制参与者的职业背景，广泛招募非专业背景的个人充当其房产销售代理，通过这些代理收集客户信息，并在交易成功后给予他们一定的经济回报。用更通俗易懂的话来说，就是像你我他这样的普通人，即使自己的主业并不是卖房子，也有机会通过介绍亲友购房来发挥中介作用，并获得相应的报酬。
近期最为人们所熟知的“全民经纪人”营销模式，当属由许家印创立的恒大集团。今年2月，正值疫情期间，恒大集团通过其自有的恒房通平台推出了线上卖房服务。除了提供购房优惠和允许无理由退房外，更重要的是推出了兼职赚取佣金的机制。根据当时的规则，如果你没有购买房子，但成功推荐朋友购买了这套房子，不仅可以获得5000元的定金返还，还能额外获得10000元的推荐购房奖励，以及成交金额1%的佣金奖励。这一举措迅速点燃了疫情期间网上购房的热情。根据恒大随后公布的数据，该活动推出仅三天，就售出了47540套房子，实现了580亿元的销售额。
恒房通的成功案例，让其他开发商也看到了自建销售渠道的巨大潜力。再加上疫情期间线下卖房活动的暂停，很快，各大品牌开发商纷纷开始建立自己的销售渠道，并推广各自的线上营销平台。然而，当普通人也能兼职卖房时，显然触及了中介公司的核心利益。
五大中介机构在联合声明中提到，“全民经纪人”营销模式既不符合房地产经纪业务必须由专业房地产经纪人从事的要求，也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定。他们认为，这种模式导致了行业内各种违法违规行为和走私单现象的泛滥，无法切实保障广大消费者的合法权益，也严重扰乱了房地产经纪业务的正常经营秩序，破坏了市场环境的良好生态。
五大中介机构在声明中明确表示，将坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作或类似操作；坚决不参与任何开发商、发展商或渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销活动；坚决不发布任何形式的广告宣传，推广“全民经纪人”等违法违规营销模式下的分销转介项目；坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式进行的走私单行为。此外，他们还表示，未来可能会根据事态的发展情况，进一步采取联合行动。
房地产研究者苑承建公开评论称，现在渠道费用动辄达到3个点以上，甚至在一些特殊项目中高达5到10个点，这远超过了以前开发商3%甚至更低的营销费用。而且，随着开发项目利润的逐渐下滑，看似不高的渠道费用已经成为开发商一笔不小的成本，同时还涉及洗客、切佣以及内外勾结等腐败问题。因此，开发商自建渠道是大势所趋。
一位房企营销负责人表示，“这次深圳中介机构的抵制行动，完全可以理解。这种营销模式确实对中介机构的高额渠道费构成了冲击。实际上，自建渠道自诞生以来就一直在进行着激烈的博弈。”
确实，随着“躺着赚”的时代一去不复返，楼市从增量市场逐渐转向存量市场，中介机构在新房销售中的作用日益凸显，与开发商的议价能力也在不断提高。可以说，开发商长期以来都在为高额的渠道费而感到困扰。2019年，北京日报客户端曾报道过，北京某知名商住楼盘为了促进成交，向渠道商提供了高达10%的佣金费率，这个比率甚至超过了某些新盘的净利润率。而在之前，北京市场的渠道费通常在3%，最高时也不超过5%。
知名地产分析师严跃进表示，作为一种营销创新的模式，“全民经纪人”模式在2014年楼市行情不佳时就已经推出，许多房企营销部门也对此类模式表示认可。在当前房地产市场行情降温的大环境下，此类模式可能会进一步强化。他认为，这种营销模式确实会对中介机构带来较大的冲击，但是否应该废除还需要多方共同探讨，不能由单方面决定。如何构建更加和谐、健康的经纪生态业务，也是需要行业协会、中介机构、房企等各方积极参与和思考的问题。
来源 北京日报客户端 | 记者 赵莹莹
编辑 赵莹莹
流程编辑 刘伟利