大家好我是你们的老朋友，今天咱们来聊一个买房时特别重要的话题——《揭秘公摊系数计算公式：轻松搞定买房小知识》相信不少朋友在买房时都遇到过”公摊面积”这个概念，有时候明明买的房子面积不大，但交的房款却不少，这就是公摊面积搞的鬼今天我就跟大家详细说说公摊系数的计算方法，让大家在买房时不再被这些数字蒙蔽双眼
第一章 公摊系数的基本概念
说到公摊系数，咱们得先明白什么是公摊面积简单来说，公摊面积就是建筑物中所有人共同使用的面积，比如楼道、电梯间、大堂等公摊系数就是公摊面积与建筑面积的比值，通常用百分比表示这个系数直接关系到我们实际能使用的面积，所以非常重要
根据《住宅设计规范》GB50096-2011的规定，住宅公摊面积不应超过建筑面积的30%但在实际操作中，很多开发商为了提高利润，会尽量增大公摊系数这就需要我们购房者擦亮眼睛，学会计算公摊系数
举个例子吧小明看中了一套60平方米的房子，但合同上写建筑面积是80平方米他发现这栋楼只有6层，每层都有大约15平方米的公共区域按理说，6080100%=75%，这个公摊系数已经接近规范上限了如果再高，小明实际能用的面积就太少了
第二章 公摊系数的计算方法
公摊系数的计算看似简单，其实有很多细节要注意公摊系数=公摊面积建筑面积但这里说的公摊面积和建筑面积都有严格定义
公摊面积包括：公共门厅、大厅、走廊、楼梯间、电梯间、垃圾道、设备用房、公用壁柜等需要注意的是，户内烟囱、垃圾道、管道井等不应计入公摊面积
建筑面积包括：套内建筑面积和分摊的共有建筑面积套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积共有建筑面积则是指各产权人共同所有的建筑面积
我有个朋友小王，在计算公摊系数时出了个错误他买的90平方米的房子，建筑面积是120平方米开发商说公摊面积是1米他直接用18120100%=15%来计算，觉得公摊系数不高但实际上，根据规定，每户至少要分摊一个电梯间和一个楼梯间，这两个面积加起来可能远不止1米所以小王需要仔细核对开发商提供的公摊面积是否合理
第三章 影响公摊系数的因素
公摊系数的大小受多种因素影响，主要包括建筑形式、楼层位置、小区规划等高层住宅的公摊系数要高于多层住宅，因为高层需要更多的电梯、楼梯等公共设施而跃层、复式等特殊户型，由于结构复杂，公摊系数也可能更高
以我观察到的案例来说，同一小区内，12层的住宅公摊系数通常在15%-20%，而25层的高层住宅公摊系数可能达到25%-30%这主要是因为高层需要更多电梯间和设备间所以大家在买房时，不能只看建筑面积，还要考虑公摊系数
楼层的不同也会影响公摊系数底层住宅由于不需要电梯，公摊系数较低；顶层住宅由于可能需要设备间，公摊系数也可能较高中间楼层则相对适中
第四章 如何避免公摊陷阱
现在很多开发商在宣传时，会刻意强调建筑面积，而淡化公摊面积这就需要我们购房者提高警惕，学会计算实际使用面积除了计算公摊系数，还要注意以下几点：
1. 仔细阅读购房合同，看清楚建筑面积和公摊面积的具体数值
2. 要求开发商提供详细的面积测量报告，核对公摊面积是否合理
3. 考察小区公共设施的数量和质量，判断公摊系数是否过高
4. 对比同小区其他楼盘的公摊系数，看是否存在明显不合理之处
我认识的一位李女士就曾遇到过公摊陷阱她看中了一套宣传为”90平方米精装房”，但合同上写建筑面积是110平方米她交房后才发现，除了套内面积，还要分摊近20平方米的公共区域她投诉后才知道，开发商为了提高销售价格，故意隐瞒了较高的公摊系数所以大家买房时一定要留个心眼
第五章 公摊系数的法律法规
关于公摊系数，有明确的法律规定根据《商品房销售管理办法》第19条规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积组成
《住宅设计规范》GB50096-2011规定，住宅公摊面积不应超过建筑面积的30%但这个比例并不是绝对的，各地可以根据实际情况进行调整比如上海就规定，住宅公摊系数不得超过27%
需要注意的是，这些规定都是针对新建商品房的对于二手房，由于历史原因，公摊面积的计算可能更加复杂所以大家在购买二手房时，更需要仔细核对公摊面积
第六章 公摊系数的实际情况
了解了公摊系数的计算方法和法律规定，我们来看看实际情况以我观察到的几个小区为例：
1. 绿地小区：这是一個普通的多层住宅区，公摊系数大约在15%-20%之间。由于是多层，不需要电梯，所以公摊面积相对较小。
2. 滨江花园：这是一個高层住宅区，公摊系数达到25%-30%。由于是高层，需要多个电梯间和设备间，所以公摊面积较大。
3. 花园小区：这是一個复式住宅区，公摊系数高达35%。由于结构复杂，每户都要分摊更多的公共区域。
这些案例说明，不同类型的住宅公摊系数差异很大所以大家在买房时，不能简单地比较建筑面积，而要看实际使用面积可以通过计算”套内面积建筑面积”来估算实际使用率，使用率在70%-85%之间比较合理
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相关问题的解答
如何计算实际使用面积
很多朋友在买房时都会问：如何计算实际使用面积这个问题其实很简单，但很多人却容易搞错实际使用面积就是套内面积，也就是我们真正能使用的面积计算方法如下：
1. 查看购房合同中的套内建筑面积。这个数值通常会比建筑面积小很多。
2. 然后，减去套内墙体面积。这个数值可以通过测量或询问开发商获得。
3. 加上套内阳台建筑面积。如果阳台是封闭的，建筑面积通常按100%计算；如果是半封闭的，按50%计算。
举个例子吧张女士买了一套房，合同上写套内建筑面积是90平方米，墙体面积是15平方米，阳台面积是12平方米（半封闭）那么她的实际使用面积就是90-15+1250%=93平方米
需要注意的是，这里的墙体面积是指户内墙体，不包括分摊的共有墙体而阳台面积的计算方法也要看当地规定，有些地方会按100%计算阳台面积
公摊面积过高怎么办
很多朋友在交房后才发现公摊面积过高，实际使用面积远小于预期这时候该怎么办呢主要有以下几种途径：
1. 与开发商协商。如果发现开发商在公摊面积上存在虚假宣传或计算错误，可以要求开发商进行修正。根据《商品房销售管理办法》第23条规定，开发商不得在预售合同中承诺公摊面积，也不得虚假宣传。
2. 请求有关部门调解。如果与开发商协商不成，可以向当地住房和城乡建设部门投诉，请求进行调解。根据《消费者权益保》第39条规定，消费者与经营者发生消费者权益争议的，可以请求消费者协会或者依法成立的其他调解调解。
3. 法律诉讼。如果以上途径都无法解决问题，可以向法院提起诉讼。根据《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第13条规定，出卖人未告知买受人所售房屋的公摊面积或者公摊面积计算方法，导致买受人购买房屋后出现实际使用面积与合同约定面积不符的，出卖人应当承担违约责任。
需要注意的是，在诉讼中，购房者需要提供充分的证据证明开发商存在虚假宣传或计算错误比如购房合同、宣传资料、面积测量报告等
公摊面积与物业费的关系
很多朋友都关心一个问题：公摊面积与物业费有什么关系简单来说，公摊面积会影响物业费的计算根据《物业管理条例》第42条规定，物业服务费可以按照建筑面积或者套内面积收取
具体来说，有两种计算方式：
1. 按建筑面积收取。这种情况下，物业费=建筑面积物业费率。由于公摊面积是建筑面积的一部分，所以公摊面积也会分摊物业费。
2. 按套内面积收取。这种情况下，物业费=套内面积物业费率。这种情况下，公摊面积不直接分摊物业费，但会影响每平方米的物业费单价。
举个例子吧王先生买了一套房，建筑面积是120平方米，套内面积是90平方米如果物业费按建筑面积收取，
