商住楼与公寓在特性上存在显著差异。公寓通常指设计用于居住的房屋，强调居住功能，户型较小，以单间或一居室、两居室为主，适合单身或小家庭居住，社区配套相对完善，更注重居住的私密性和便利性。而商住楼则兼具商业和居住功能，通常楼层较高，底层或部分楼层用于商业经营，居住楼层虽然也可居住，但往往在户型设计、居住环境、社区配套等方面不如公寓完善，且可能存在部分楼层用于办公或商业活动，人员流动性较大，居住体验可能受到一定影响。
在落户问题上，公寓和商住楼的政策也存在不同。通常情况下，公寓的落户政策相对明确，符合一定条件（如房屋面积、总价、居住年限等）后，可以按照相关规定办理落户。而商住楼的落户则更为复杂，很多城市对商住楼落户有限制，甚至不允许落户，主要是考虑到商住楼的功能混合性以及可能带来的社会管理问题。因此，在购买房产时，若涉及落户需求，务必详细了解当地的具体政策，以免造成不必要的麻烦。