据红星资本局10月22日最新消息，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称”深业物业”）近期正式向香港交易所递交了上市申请文件。这标志着深业物业继2023年2月、2023年8月以及2024年3月的三次递表尝试后，再次将目光投向港股市场。
通过深入调研，红星资本局发现深业物业当前在管项目呈现出显著的区域集中性特征，其营收状况与主要客户之间存在着较高的关联度。针对这一情况，红星资本局尝试联系深业物业进行核实，但截至目前尚未收到任何有效回应。
管理项目数量达498个
地域分布呈现高度集中态势
根据招股书披露的信息，深业物业是一家专注于全业态物业管理、商业运营以及城市综合服务的提供商。在完成分拆前，该公司隶属于深圳控股（股票代码：00604.HK），而深圳控股的核心业务涵盖物业开发、物业投资、物业管理以及工业制造等多个领域。完成分拆后，深业物业虽将独立运营，但仍是深圳控股的重要子公司。
依据弗若斯特沙利文发布的行业报告，在2023年度，深业物业按照营业收入计算，在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中位列第九位，同时在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中排名第五，两家公司各自占据0.3%的市场份额。
招股书详细披露，深业物业近年来在管规模实现了快速增长，但同时也面临着区域集中度较高的问题。截至本年度上半年，深业物业总签约建筑面积约为9230万平方米，在管项目总数达到498个，在管总建筑面积约为8920万平方米，业务范围覆盖中国46个城市和14个省份。其中，深业物业在大湾区的在管建筑面积约为6020万平方米，占其在管总建筑面积的67.5%。
具体而言，深业物业的业务板块主要分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营及管理服务三大类。从毛利率角度来看，商业物业运营及管理服务的盈利能力最为突出，在2021年、2022年、2023年以及本年度上半年，该业务的毛利率分别为23.0%、26.2%、26.1%和27.3%。
截图自招股书
截至本年度上半年，深业物业共管理252个城市及产业园项目，在管建筑面积合计约5590万平方米，占在管总建筑面积的62.7%；共管理175个住宅物业项目，在管建筑面积合计约2840万平方米，占在管总建筑面积的31.9%；共管理71个商业物业项目，在管建筑面积合计约490万平方米，占在管总建筑面积的5.4%。
营收构成显示对主要客户的依赖性
在2021年、2022年、2023年以及本年度上半年，深业物业来自深业集团、其子公司、合营企业及联营公司的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%和20.8%，呈现出逐步下降的趋势。为了降低对控股股东的依赖程度，深业物业特别指出，独立第三方开发的项目在管建筑面积从2021年底的4260万平方米增加至本年度上半年的7070万平方米。
然而，从营收结构来看，深业物业仍然表现出对主要客户的较高依赖性。在2021年、2022年、2023年以及本年度上半年，深业物业的营业收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元和14.10亿元；来自五大客户的收入占比分别为17.3%、21.2%、25.2%和26.4%；来自最大客户深业集团及其子公司、合营公司与联营公司的收入占比分别为6.3%、9.7%、9.7%和10.1%。
从毛利率角度来看，来自独立第三方的项目毛利率明显较低。深业物业向深业集团、其子公司、合营企业及联营公司提供服务的毛利率在2021年、2022年、2023年以及本年度上半年整体保持稳定，分别为21.6%、23.3%、23.9%和23.7%；而向独立第三方提供服务的毛利率分别仅为6.4%、7.4%、8.9%和9.0%。
截图自招股书
深业物业在招股书中解释称，为独立第三方物业开发商开发的项目提供的服务主要以城市及产业园服务以及住宅物业管理服务为主，这些服务的毛利率较低，从项目数量以及在管建筑面积来看均占公司为独立第三方管理项目的绝大部分；此外，与深业集团、其子公司、合营企业及联营公司合作的项目主要以位于深圳的高档商业物业为主，其收费标准高于独立第三方开发的项目，这些项目主要分布在不发达城市。
另外，在2021年、2022年、2023年以及本年度上半年，深业物业的净利润分别为7450万元、1.21亿元、1.6亿元和9250万元；毛利分别为2.796亿元、3.382亿元、4.261亿元和2.217亿元。
关于上市募得资金的用途，深业物业表示将主要用于以下几个方面：进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟；优化数据化服务平台及购置新设备；增强商业运营服务影响力；营运资金和一般公司用途。
红星新闻记者 俞瑶 实习记者 曾汉
编辑 杨程
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