作者｜墨言
我之前就反复强调过，对于当前仍在考虑购置房产的群体，必须彻底摒弃过去房价持续上涨的思维模式，哪怕只有一丝一毫的残留也不可取。
我们不妨将目光拉近一些，回顾2010年前后那段特殊时期。当时中国GDP总量刚刚超越日本，虽然稳居世界第二的位置，但庞大的人口基数使得人均水平依然不高。在那样的发展阶段，国家迫切需要通过经济腾飞来改善民生，而房地产恰好承担了这一历史使命，成为时代赋予的特殊任务。
请务必关注这四个字——时代使命。这绝非偶然，而是有着深刻的经济逻辑支撑。每年数以亿计的开发投资，带动着数百亿的销售额，再加上利息支出、建材供应、规划设计等整个产业链的联动效应，形成了难以撼动的资金漩涡，其规模远非其他行业可比。
更关键的是，彼时的发展基础也相对薄弱。房价尚处于低位，同时城镇化进程尚未充分展开，这些都为房价的后续上涨预留了巨大的空间。
只要能理解这些关键点，自然就能明白为何有人断言2016年是中国房价的绝对顶点。
需要牢记一个核心判断：对于采用贷款方式购房的消费者而言，有一个残酷的现实：若不计利息因素，2019年购房依然能获得正向收益；但一旦纳入利息计算范畴，2016年便成为了最后的投资窗口期。
这个结论看似难以置信，不妨通过具体案例来剖析。
以被广泛认为是”中国居民最后一次房产投资良机”的2016-2019年为例，尽管市场经历了显著波动，但房价年均涨幅不足每平方米800元。即便以120平方米的典型户型计算，四年累计涨幅也仅约9.6万元。
假设购房者以六成首付（57万元）购置房产，采用30年等额本息还款方式，贷款利率按5%计算，每年需偿还本息共计3.6万元。这种收益计算方式表面看似乎可行，但前提是必须在2019年左右完成资产处置。一旦超出这个时间窗口，情况将发生质变。
根据最新统计数据，截至今年前七个月，全国商品房平均售价仍维持在每平方米9800元，与2019年水平几乎持平。这个数据揭示了令人不安的现实：前几年积累的增值收益，在近四五年内几乎被完全侵蚀。
因此，才会有”中国房价要跌回XXXX年”的悲观论调。从严谨角度分析，跌回2019年可能比回归2016年更为准确。
对于普通购房者而言，想要通过房产投资获利，必须同时满足两个基本条件：一是资产具备充分的流动性，二是确保收支差为正。如果房产无法顺利变现，一切收益构想都将成为空中楼阁；即便能够出售，若收入无法覆盖成本，那实质上是在进行一场没有回报的冒险。
此外，一个不容忽视的趋势是：从近两年开始，预计中国住房需求将长期维持在较低水平。对比2016-2019年期间，当前的总需求量出现了显著下滑，具体数据变化请参考相关图表分析。
房价高企与需求疲软的双重压力下，投资回报率自然受到严重影响。
从宏观政策层面来看，国家正在通过多种方式间接调控市场。虽然不直接使用”控制”或”引导”等敏感词汇，但相关政策确实在发挥影响作用，其中发展保障性住房是重要手段之一。
许多市场参与者尚未充分认识到这一变化，仍在盲目讨论楼市走势，实属认知不足。
回顾2000年至2021年，中国已累计建设各类保障性住房超过5900万套，如此庞大的供应规模必然对商品房市场产生深远影响。过去之所以未被充分感知，主要是因为房价上涨过快，掩盖了这一结构性变化。当前的市场环境已截然不同。
关键在于价格差异——同地段保障性住房的价格通常仅为商品房的1/3。这一显著优势足以引发理性购房者的深度思考。
坦白说，面对如此巨大的价值差距，任何正常人都无法保持冷漠。
在当前形势下，请停止以”刚需”为借口试图通过房产投资获利的行为，哪怕只是希望获取少量收益。现实是：这已经不再可能。
我不禁要问：究竟需要多少收益才算合理？一年1万元的回报率可接受吗？如果答案是肯定的，我建议考虑郊区房产——不仅总价较低，即便亏损也能将损失控制在合理范围，若能获利更是锦上添花。
我真诚地想请教：为什么至今仍抱有侥幸心理？既然我已经明确指出，2016年购房者在2019年出售即可获利，而当前未出售的房产必然处于亏损状态？
答案很简单：本息支出远超房价涨幅。不妨亲自计算一下您自己的还款总额。
目前全国百城新房平均售价约为每平方米1.6万元。假设预算有限，选择89平方米的户型，以六成首付（约53.4万元）贷款，30年等额本息还款，3%利率计算，年本息支出为4.3万元。将本息总额分摊到每平方米，约为每平米483元。
请问在这样的成本压力下，房价还有多少上涨空间？
我认为中国楼市正在经历一场深刻的结构性改革，核心目标是优化市场构成，逐步降低商品房比重，同时提升共有产权房和保障房的占比。
早在2014年，北京、上海等一线城市就启动了共有产权房试点项目。2017年，相关试点进一步深化。截至2021年，北京已筹集建设8.3万套共有产权房，上海也完成了超过13万户的签约工作。
综合来看，无论是共有产权房还是保障性住房，都是楼市生态的重要组成部分。其根本目的在于实现市场结构的优化调整。毕竟商品房市场的长期资本化运作，不仅威胁到居民财产安全，更可能对国家整体经济稳定构成潜在风险。
当前房价水平确实需要回调，但暴跌的可能性不大。如何实现”稳中有降”？发展保障性住房体系是关键路径。
基于现有数据，我的判断是：房价已从2019年水平回落，且正沿着2016年的轨迹继续调整，但调整过程尚未完成。这一判断具有现实依据。
在当前市场环境下，通过房产投资获利几乎是不可能的任务。请彻底放弃这种不切实际的幻想。
对于我的分析，您有何高见？
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