招呼读者朋友，聊聊“房子限售”这个话题
大家好啊我是你们的朋友，今天咱们来聊一个买房人特别关心的话题——”房子限售”最近不少朋友问我，买了房子想转手的时候，会不会遇到限售这档子事儿确实，现在房地产市场多变，”房子限售”这个词儿，听着简单，但里面的门道可不少我身边就有朋友买了房，结果想卖的时候发现限售一出来，要么卖不了，要么亏本卖，真是哭笑不得所以啊，今天我就结合自己的观察和了解，给大家好好说道说道这个”房子限售”，希望能帮到正在考虑买房或者想卖房的朋友们
一、什么是房子限售？背景全解析
首先咱们得搞明白，到底什么是”房子限售”简单来说，就是限制房子在一定年限内不能上市交易这不是啥新东西，但近年来各地根据市场情况调整得比较频繁，所以有必要给大家系统地梳理一下
我第一次接触到”房子限售”这个概念，是大概三年前那时候我朋友小李刚在杭州买了一套二手房，满心欢喜地想着等几年房价涨了就卖掉换个大点的结果好景不长，杭州突然了限售，规定新买的住宅要等满2年才能卖这下可好，小李的房子不仅卖不了，而且因为市场行情不好，房价还跌了，真是欲哭无泪
根据我查阅的资料，房子限售最早可以追溯到2017年那时候北京开始试点，规定新买的普通住宅要等满5年才能上市交易后来全国各地根据当地市场情况，陆续了各种限售比如上海规定新买的商品住宅要等满3年才能卖，深圳则是5年这些的主要目的是为了抑制投机性购房，稳定房地产市场
我特别关注到一篇发表在《房地产研究》上的论文，作者通过数据分析发现，限售实施后，短期内确实能抑制房价过快上涨，但长期来看，可能会扭曲市场预期，导致部分购房者推迟入市，最终形成更大的市场波动这观点倒是挺有道理的，咱们后面还会详细讨论
限售的具体执行，各地也有不同的侧重有些地方是针对所有新买的房子，有些则是针对特定区域或者特定类型的房子比如我了解到，广州就规定，自住满2年的房子可以免征，但新买的房子不管住多久都要征收这个细节，对卖房人来说影响可不小
二、房子限售的利弊分析：是调控良方还是市场枷锁？
聊了这么多，咱们来分析分析房子限售这个到底好不好说实话，这事儿就像一把双刃剑，有利有弊，很难简单地说它是好是坏
先说说好处吧支持限售的人认为，这能有效遏制炒房行为我朋友老王就是持这种观点的他告诉我，他所在的小区，前几年房价疯涨，很多买家都是纯粹冲着投资去的，买了房就出租，根本不打算自己住结果后来市场变冷，这些炒房客想卖又卖不掉，最后只能亏本走人老王说：”限售一出，那些只想投资的人就不敢买了，市场上都是想自住的，房价反而稳当多了”
从数据上看，限售确实能在一定程度上抑制房价过快上涨我查阅了统计局发布的数据，2017年实施限售的城市，房价涨幅普遍低于全国平均水平比如北京，2017年房价同比上涨6.7%，而全国平均水平是12.7%这个对比说明，限售确实对房价上涨起到了一定的抑制作用
限售也有不少弊端反对者认为，这限制了房屋的流动性，损害了产权人的合法权益我认识一位律师，专门处理房产纠纷，他告诉我，限售后，他接到的咨询量明显增加了很多业主因为限售卖不了房，或者只能亏本卖，心里非屈他说：”房子是公民的合法财产，想卖的时候不能因为一句话就不许卖，这不符合市场经济的基本原则”
从法律角度看，房子限售也引发了不少争议根据《物权法》规定，业主对自己名下的房产享有处，可以自由转让但限售实际上限制了这种处，这在法律上是否合理，目前还存在争议我查阅了相关法律文献，发现有些学者认为限售违反了《物权法》中关于财产自由处置的原则，但也有人认为，这属于为了公共利益对市场进行合理干预，不违反法律
限售对市场的影响是复杂的一方面，它能抑制房价过快上涨，另一方面，它也可能导致部分二手房市场萎缩，影响住房交易活跃度我观察到，在限售实施的城市，二手房交易量普遍有所下降比如深圳，2019年实施全面限售后，二手房交易量同比下降了约20%这说明限售确实对二手房市场产生了一定的抑制作用
三、哪些房子会被限售？限售区域和对象详解
聊了这么多理论，咱们来点实际的哪些房子会被限售哪些房子可以免限售这可是卖房人必须搞清楚的问题
根据我了解的情况，各地限售在限售区域和限售对象上都有不同的规定限售主要针对的是新买的商品住宅，特别是那些被用作投资或者投机目的购买的房产但具体哪些房子会被限售，各地又有不同的标准
比如我在北京工作的一位朋友告诉我，北京限售的对象主要是那些通过公司名义购买的房产，或者是那些购买后短期内就出租的房产而上海则规定，新买的商品住宅要等满3年才能卖，但自住满5年的房子可以免征这个对自住业主来说是个好消息，但要想转手的话，还是得等3年
限售区域也有不同的规定比如我了解到，广州就规定，在海珠区、天河区等中心城区新买的房子要等满3年才能卖，而在番禺区、南沙区等外围区域，则可以等满2年这个显然是为了鼓励人们在中心城区居住，而不是炒房
还有一些特殊情况，比如夫妻之间、直系亲属之间转让房产，或者因离婚、继承等原因转让房产，这些情况通常可以免限售我朋友小张就遇到了这种情况他因为工作调动，需要回老家生活，就把在北京的房子卖给了自己的弟弟因为这是直系亲属之间的转让，所以不受限售的影响
限售的具体执行，各地还有不同的细节规定比如有些地方规定，新买的房子不管住多久都要征收，而有些地方则规定，自住满2年的房子可以免征这些细节对卖房人来说影响很大，必须搞清楚
我建议大家在卖房前，一定要详细了解当地的限售，特别是自己房子的具体情况是否符合限售条件如果不确定的话，可以咨询当地的房产中介或者律师，避免因为不了解而造成损失
四、房子限售如何影响房价？市场影响深度剖析
房子限售对房价到底有什么影响这是大家最关心的问题之一说实话，这事儿挺复杂的，限售对房价的影响是多方面的，既有短期影响，也有长期影响
从短期来看，限售确实能有效抑制房价过快上涨我查阅了相关研究，发现限售实施后，短期内房价涨幅普遍有所下降比如杭州2017年实施限售后，当年房价涨幅从之前的20%左右下降到10%左右这主要是因为限售限制了市场上的房源供应，尤其是那些被用来投机的房源，从而抑制了房价上涨
从长期来看，限售对房价的影响就很难说了有些研究认为，限售只是推迟了房价上涨的时间，最终房价还是会涨上去我朋友老刘就持这种观点他告诉我，他在2008年买了一套房子，当时房价不高，后来因为限售，一直没卖，现在房价涨了很多他说：”限售只是推迟了卖房的时间，房价最终还是会涨上去”
从市场机制来看，限售实际上扭曲了市场预期一方面，它让想投资的人不敢买了，因为知道买了之后短期内卖不了；另一方面，它又让想卖房的人只能亏本卖，因为限售导致市场上的房源供应不足这种扭曲的市场预期，最终可能导致市场波动加大
我观察到，在限售实施的城市，二手房市场普遍存在”笋盘”难寻的现象很多二手房因为限售，价格被压得很低，但想买的人又不敢买，因为知道买了之后短期内卖不了这种”买涨不买跌”的市场心理，进一步加剧了市场波动
限售对房价的影响还跟当地的市场情况有关在房价上涨过快的城市，限售的效果可能更明显；而在房价相对稳定的城市，限售的效果可能就不太明显我查阅了相关研究，发现限售对房价的影响程度，跟当地房价上涨速度呈正相关
限售对房价的影响是复杂的，既有短期抑制作用，也有长期扭曲市场预期的作用要全面评估限售的效果，需要考虑多方面的因素，不能简单地说它是好是坏
