大连公寓投资的考量：我持保留意见。
近日，有友人询问老刘关于中山区小户型公寓投资项目的可行性。老刘一贯的观点是，若您在五年内无换房打算，且投资时能以高首付或全款购房，那么当前大连的房产投资尚可考虑。若无法满足上述条件，则需谨慎对待，不论是公寓还是住宅。
为更全面了解各区公寓投资现状，老刘对各区代表性公寓项目的成交情况进行了深入分析。希望以往传统投资观念的持有者，能从中得到启示：
老刘依托贝壳平台的公开数据，研究了大连主城区核心地段的若干40年和70年产权的公寓。他对比了这些公寓今年与最早成交记录年份的成交价格与情况。
例如，高新万达广场附近的公寓，近期二手房价约在10600元左右。平台最早记录年份为2015年，当时的价格是9044元每平米，经过五年增长，价格已上涨至约1600元每平米。
再看西安路地区的公寓，目前二手房价约为15500元左右。平台最早记录为2011年，当时成交价为12000元每平米。九年间，每平米价格增长了约3000元。
位于星海广场的公寓，有70年和40年产权之分。今年40年产权的公寓均价为12000元左右，而早在2013年的均价为12400元，实际上价格并未增长反而有所下降。而70年产权的公寓，当前均价为17000元每平米，较2014年的价格也有所增长。
其他如东港地区和中山区的三八广场等地段的公寓，也有类似的价格波动情况。
所有上述数据均可通过贝壳平台进行验证，公众可自行查阅，无需对数据真实性产生疑虑。那么在了解了这些数据之后，您还认为这些公寓值得投资吗？
关于公寓的出租问题，虽然理论上确实存在通过出租回本的可能，但前提是能够长期租出并且不涉及。若涉及，则可能大部分时间都在还月供。
更为关键的是，当看到周围人的房子都在涨价，而自己的公寓价格却纹丝不动时，您能有多少耐心去等待？这种情况下，这种房产仿佛成了鸡肋。这还未考虑到租客的可靠性问题，若遇到不省心的租客，也只会徒增烦恼。
另外我要强调的是，房产投资应是在确定无改善需求的前提下做出的选择。如果您不确定或已确定未来几年内有改善计划，那么请您不要幻想通过购买小房子来保值增值。特别是那些打算购买公寓或住宅的朋友，您觉得未来几年内您能顺利出售并获得合理价格吗？
因此我并非说公寓完全不可购买，而是要看您的需求是什么。若是自用则可以考虑，但若是纯投资目的，那么建议您慎重考虑。再次强调，这与是否有地铁无关。公寓所在的位置通常是核心商圈，但即便如此，市场情况也是如上所述。老刘所举的例子虽不涵盖市场全部情况，但应具有相当的代表性。当然也会有幸运者找到投资机会，但这并不能说明这种产品具有普遍投资价值，仅仅是您的个人运气较好。
对于以上观点，各位有何不同看法？欢迎留言交流。